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title: "Contrato de Arras"
categories: [todas]
tags: [contrato de arras, Gastos de la compraventa, Plazos y Forma de pago, Cargas impositivas de la vivienda, Importe total de la vivienda, importe del contrato de arras, Datos de la vivienda, Datos personales]
date: 2019-01-02 00:00:01 -0600
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Se puede solicitar un contrato de arras a partir de visitar una vivienda que encaje en nuestro gusto y presupuesto y estemos dispuestos a comprar.

El contrato de arras no es una señal, pero sí un documento que vincula al vendedor con el comprador e impone obligaciones para ambas partes.

El plazo que pase entre la firma del contrato de arras y la venta del inmueble al que está vinculado se pactará entre ambas partes. Se puede dar el caso de que el comprador tenga que hacer otra operación para poder reunir el importe que pide el vendedor. Lo más habitual es que para comprar una vivienda, primero se tenga que vender la anterior, es decir, en la que reside actualemente el comprador.

La firma del contrato de arras compromete legalmente a ambas partes

Esto es, el vendedor se compromete a guardar el inmueble hasta que el comprador pueda hacer frente a la operación, dejando claro el tiempo que se da convenido por ambas partes. Este mecanismo procura defender a ambas partes. Al vendedor para que no se dilate la operación sinedie y al comprador para otorgarle un plazo de tiempo razonable para reunir el importe del piso.

Aquí haremos un alto para aclararos la funicón de Prontopiso.

Dada nuestra experiencia y especialización, nosotros agilizamos esta peración redundando las garantías para los dos interesados. Al vendedor porque le damos la garantía de vender su piso en tres meses, y al comprador lo mismo, porque le adelantamos el precio mínimo garantizado del inmueble que tiene que vender para poder dar el salto a la nueva vivienda. De este modo acotamos el tiempo necesario para que comprador y vendedor queden satisfechos y puedan afrontar, uno y otro, la compraventa sin temores.

Todo contrato o compromiso legal conlleva una serie de documentos que tener presentes.

Esta es la información/documentación que debe constar en todo contrato de arras:

  • Datos personales de ambas partes: vendedor + comprador. Cada uno debe incluir el documento acreditativo correspondiente: DNI, Pasaporte…
    • Con relación al comprador ha de tenerse en cuenta su estado civil: Si es único o compartido, es decir, si la vivienda la compra un particular con estado civil soltero, solo deberá constar su nombre. Si está casado en reégimen de separación de bienes solo se incluirá uno de los cónyuges, el comprador. Si está casado en régimen de bienes gananciales entonces deberán constar los nombres de ambos
  • Datos de la vivienda: se describe exahustivamente la poropiedad a vender/comprar para evitar sustos de última hora que incluirá aspectos generales como localidad en la que se ubica el inmueble y la dirección del mismo. Incluirá también aspectos más particulares como: Superficie (preferiblemente especificando y separando metros útiles); trastero vinculado y plaza o plazas de garage
  • Valor pactado en el importe del contrato de arras
  • Importe total de la vivienda (incluido el contrato de arras). Esto implica que el importe adelantado a modo de señal con el contrato de arras se descontará cuando se proceda a abonar el importe restante
  • Cargas impositivas de la vivienda, a efectos de que el comprador tenga presente los posibles gastos legales derivados de la compra de la misma
  • Plazos y Forma de pago: Son los tiempos convenidos para llevar a cabo la compraventa. Si hay algún tipo de permuta de bienes, si se pagará el importe total de una vez o si habrá una entrada y pagos fraccionados después. Todo esto debe quedar fielmente reflejado.
  • Gastos de la compraventa. Este apartado es el último pero de capital importancia: Ambas partes deberán hacer constar qué porcentajes pagarán de los impuestos derivados del acto de compraventa. Cuáles sean dependerá de la negociación pues podrían ser compartidos o correr a cargo de una de las partes. Por eso tiene que quedar fielmente reflejado para rematar correctamente el contrato de arras

A primera vista podría parecer un tanto complicado formalizar el contrato de arras teniendo que aclarar, de antemano, tantos detalles de la operación. Sin embargo es de importancia capital para que tanto el vendedor como el comprador respiren tranquilos y tengan algo a qué atenerse en caso de que la parte contraria no sea fiel a lo convenido.

El contrato de arras te dará tranquilidad, seas el vendedor o el comprador.

El importe del contrato de arras es subjetivo

¿Qué queremos decir?

Que no está especificado por la Ley. No existe un contrato de arras estándar (sí hay muchos modelos, pero sería conveniente que estuvieran siempre supervisados o redactados por tu abogado). Por lo tanto, llegado el caso, tendréis que elaborar uno adhoc, hecho a medida para la operación concreta que queréis abordar ambas partes.

Pero no te hemos dicho todavía qué importe pagar en tu contrato de arras… Os responderemos por separado, sea en calidad de comprador o de vendedor que lo esté leyendo.

Importe adecuado para el vendedor en un contrato de arras

Insistimos, no hay nada fijo, es un precio pactado por ambas partes. Como implica que, si tú eres el vendedor, tendrás retenida la vivienda hasta que el comprador y firmante del contrato de arras pueda pagarla (pueden ser días o meses) te interesa cubrirte las espaldas y pedir una cantidad que sea simbólica con respecto al precio de la vivienda pero que te satisfaga en caso de que pasado un tiempo el comprador no pueda hacer frente al gasto de la compra y retire su oferta. Entonces habrás perdido tiempo pero no dinero al retrasar la operación.

Importe adecuado para el comprador

No volveremos a insistir en el aspecto subjetivo y arbitrario que supone pagar una señal con el contrato de arras. Aquí tendrás que pararte un momento y evaluar el paso a dar. Existen dos factores nuevamente subjetivos que te impulsarán a aumentar o reducir dicho importe: A) que la casa que quieres apalabrar sea la casa de tu vida. En cuyo caso harás una oferta alta para el contrato de arras que tranquilizará al vendedor y te garantizará la vivienda. B) Que tengas dudas, sea porque la casa no sabes si es la que quieres con carácter definitivo, sea porque no sabes si podrás reunir el importe (en este caso no dudes en acudir a Prontopiso y lo resolveremos). Entonces lo normal es hacer una oferta baja, “con la que no te pilles los dedos si se trunca la operación”.

¿Por qué esas variantes en los importes?

El contrato de arras se supone que se firma como paso previo a la compraventa del inmueble, pero no siempre garantiza que se remate la operación. Si bien un importe elevado tranquiliza al vendedor, si no se termina bien la operación el comprador puede salir perjudicado económicamente. Ten en cuenta que ese importe adelantado se lo queda el vendedor por haber retenido la venta hasta recibir tu respuesta. Y si al final se llega a la compraventa entonces las dos partes quedarn satisfechas: el comprador no habrá perdido el dinero adelantado porque se le descontará del importe total de la vivienda (siempre que quede bien estipulado en el propio contrato) y el vendedor cerrará un capítulo vendiendo el piso.

Ambas partes quedan protegidas al firmar un contrato de arras

Es cierto que cuando llegas al punto de firmar un contrato de arras, es porque ambas partes tienen la firme voluntad de cumplir lo estipulado: es decir, el uno vender el piso y el otro comprarlo. Pero hay factores que podrían truncar la operación y hacerte cambiar de parecer.

Cuando el vendedor cambia de opinión

El vendedor puede decidir cancelar la venta por varios motivos, como por ejemplo, ya no quiere vender el piso o ha encontrado un comprador que paga más. En este caso el vendedor tiene que devolver el importe cobrado en concepto de señal estipulado en el contrato de arras.

Cuando el comprador se echa para atrás

Pero podría ser el comprador el que se eche para atras. Bien porque no logre reunir el dinero, bien porque encuentre otra casa mejor o porque sencillamente se lo haya pensado mejor y desestime la compra del piso y se queda con el anterior. En este caso debe satisfacer al vendedor perdiendo, a favor del mismo, el importe adelantado.

En ambas casuísticas (siempre que no llegue a buen puerto el contrato) hay una parte que, a priori, resulta dañada. Para eso está el contrato de arras: para velar por ambas partes y que nadie salga perjudicado). Vela por ambas partes si se formaliza la venta y vela por la parte que no cumple dicho contrato.

¿Engaños en el contrato de arras?

El único supuesto en el que el que el comprador podría recuperar el importe total del contrato de arras es si encuentra algún dato falso o información no veraz aportada por el vendedor. Si en el trascurso de la operación el comprador detecta, por ejemplo, que los metros cuadrados son menos que los que decía el vendedor, que una de las plazas de garaje estaba alquilada y no lo ha dicho o algún dato objetivo que demuestre mala fe por parte del vendedor, entonces sí podrá, el comprador, echarse para atrás e intentar recuperar el importe total que había adelantado.

En cualquier caso ya lo delantábamos a lo largo del artículo, la fórmula más fácil y rápida sería confiar en Prontopiso. Nosotros agilizaríamos la operación de un modo satisfactorio.